房产调查要查哪些项目,法律怎么规定的

房产需要调查的项目：
1、房屋产权的真正产权人，房屋真正的物权归属；
2、房屋产权是否有设立担保物权；
2、房屋的产权是否可以自由转让，办理产权变更登记是否有限制。
法律依据：
根据2024年生效的《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十条
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第二百一十一条
当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。