抵押房产怎样购买

周女士与李女士签订商品房买卖协议，李女士购买周女士位于朝阳某小区的一套住宅，李女士付258万元。合同签订时，李女士支付5万元定金，并约好下次付款时间。
待李女士依约再去付款时，周女士变卦了，称房子不卖了，自己要用。而此时，房价正一路上扬，李女士无奈，只好要求周女士按合同约定支付违约金。
周女士又称，抵押过的商品房不允许买卖，合同无效，李女士无权要求违约金。
那么，设立了抵押权的商品房能进行交易吗。