什么情况下买方能退房

买方可以退房的情形是：
(一)合同逾期退房要交违约金根据《合同法》第94条及相关司法解释，签订购房合同后，开发商没有按合同承诺期限交房，经购房者催告后，在3个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息
(二)广告忽悠实物与宣传不符在购房时，销售广告对购房者产生实质性影响，因此也应视为合同内容之
一，如果开发商违反销售广告承诺内容，需承担责任，购房者有权要求退房。
(三)提前预售未办全证件最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。
(四)消费者可以退房的情况还包括以下几种：
1、由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如合同对此项有约定，买房人就可要求退房。
2、如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，可提出退房并要求退赔利息。
3、房屋质量导致严重影响使用。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。
4、房子存在抵押、联建或其它经济纠纷。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。
5、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致。
6、合同中约定的其他退房条件出现。